彩票33上海快三:《2019·第一财经中国上市房企价值榜》重磅揭榜

《2019·第一财经中国上市房企价值榜》重磅揭榜
2019年12月25日 17:34 彩88平台手机app

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股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为,投资者可以直接购买企业股权,也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。《2019·第一财经中国上市房企价值榜》由第一财经主导发起,旨在通过对上市房企股权投资价值的研究和分析,能对投资者在投资这些企业时起到一定的策略参考作用,从而降低投资风险,提高资金利用效率。

2019年以来,房地产整体的政策基调体现了坚持“房住不炒”,调控力度不减。针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理,体现出了高度的政策协同。各地政府根据形势变化及时跟进政策,因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。在此市场背景下,房企经营状况持续分化,行业竞争加剧,房地产行业进入新的发展阶段。

在房地产市场中,上市房企作为行业中的风向标和中坚力量,研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企,引导资金流向,降低决策风险。而对于投资人而言,如何判断上市房企的投资价值?基于此,第一财经推出《2019·第一财经中国上市房企价值榜》。本研究结合房地产行业以及企业的特性,从样本企业的盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及市场表现6个维度,共22项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。

在本次上市房企股权投资价值的研究中,我们在原有计算模型的基础上,加入了房企权益销售和投资拿地的两个指标。除了上市房企所公布的财务数据外,还从房企1-9月份权益销售和可持续发展能力两个维度进行补充,反映房企现状和发展活力。

榜单排名不分先后,按股票代码进行排序

2019年1-9月,全国商品房销售额为11.14万亿元,同比下降0.1%;销售面积11.91亿平方米,同比增加7%。与去年相比,1-9月全国商品房销售面积与去年基本持平,但增速大幅下滑。同时,销售额增速与2018年相比也显现疲态。

2019年,房地产市场降温明显,虽然众多房企纷纷提出放慢速度,减少拿地的发展策略,但“规模化”依旧是市场的主流思维。2019年前9月,中国恒大、碧桂园、万科依然牢牢占据着中国房企销售前三的位置。中国恒大权益销售金额4308亿元,同比增长1.7%;碧桂园权益销售金额4217亿元,同比增长5.7%;万科权益销售金额2853亿元,同比下降5.7%。2019年是万科喊出“活下去”的第二年,这些大型房企也已经明显的感受到了市场下行,在保持规模化的同时,负债率提升、运营效率降低等风险在不断累加。

从整个行业来看,房企集中度在不断提升。2019年1-9月销售金额超过1000亿的企业达到21家,多于2018年同期,而在5年前,全年销售金额过千亿的企业也仅有7家。除头部房企外,以中梁控股、新力地产、祥生地产为代表的一些黑马企业,在2019年严峻的市场形势下,也依然保持着较强的销售能力。在1-9月中,中梁控股销售金额1010亿元,同比增长12%,新力地产销售金额710亿元,同比增长30%,祥生地产销售金额764亿元,同比增长23%。但从增长幅度来看,大部企业销售增长幅度有所收窄。

形成鲜明对比的是,在一些中大型房企高歌猛进之时,中小房企依然困境重重,成长空间被不断压缩,行业两极分化严重。从1-9月房企销售金额的情况来看,销售业绩200亿以下企业数量多达115家,而销售金额在500亿以上的企业已经达到47家,企业成长趋势呈哑铃状分布。在房地产调控不放松,房企融资难的背景下,可预见未来一大批中小型房企将面临被市场淘汰、被大企业吞并或面临转型的境遇。而实力雄厚的企业,无论在拿地、融资、投资布局等方面所呈现出的优势将会更加明显,最终市场将会向着强者恒强的趋势发展。

在榜单研究样本企业中,A股样本企业2019年上半年平均营业收入93.6亿元,同比增长23.76%,但低于2018年中期24.59%的同比增速,这与2018年以来市场环境发生变化不无关系。H股样本企业2019年中期平均营业收入249.47亿元,同比增长16.22%,低于2018年中期34.24%的同比增速。

尽管房企营收都得到了增长,但在2019年中期房企却不得不接受“叫好不叫座”的事实。2019年上半年A股样本企业净资产收益(ROE)均值为4.55%,略高于2018年同期水平0.1个百分点,而总资产报酬率(ROA)均值同比下跌0.2个百分点至2%,。降幅更大的还有销售净利率,2019年中期A股样本企业销售净利率为10.39%,明显低于2018年同期的13.26%。H股方面,样本房企2019年中期ROE均值为8.89%,同比上升1.23个百分点;ROA均值与2018年中期相比基本持平。销售毛利率均值同比上升1.09个百分点,但销售净利率均值却出现了5.4个百分点的下滑,主要是由于一些中小企业获利空间变薄,部分企业甚至出现大幅亏损。从盈利能力的维度来看,2019年中期房企盈利能力整体要低于2018年同期,主要是因为在市场下行的背景下,受限售、限价、限签等调控政策的影响,房企销售受阻。加之融资成本的不断高企,致使企业的利润规模变薄。

在近三年来,冲规模一直是房地产市场的“主旋律”,企业自身资产规模不断增大。2019年上半年,A股样本房企资产规模均值为1109.58亿元,同比大幅提升19.75%,主要是因为一些大中型房企在追求规模化时,借贷规模、存货规模上升所引起的,但增幅却不及2018年同期。H股样本房企方面,资产规模均值为2752.41亿元,同比增加18.69%,增幅低于2018年中期的33.47%的增幅,表明房企总资产规模仍然在增加,但增长的速度要低于2018年同期。从获得利润的规模来看,2019年上半年,A股样本企业平均扣非净利润9.05亿元,同比增长21.7%;H股方面,2019年中期样本房企平均扣非净利润为28.15亿元,同比大幅增长17.39%。主要是上一年度销售的结转,致使今年上半年营收规模的增长,企业利润规模大幅增加。

将榜单结合本研究以股权投资为主旨的特点进行分析,《2019·第一财经中国上市房企价值榜》(A股)TOP10中,这些企业主要表现出企业规模较大、融资能力强、盈利能力较好、企业规模增长速度快的特点。研究期内,在TOP10企业中,总资产均超过千亿,其中万科总资产达到1.577万亿元,绿地控股总资产达到1.001万亿元;在营业收入方面,TOP10房企中有两家突破千亿,其中绿地控股2019年中期营业收入达到2014亿元;盈利能力方面,TOP10房企平均净资产收益率达到10.18%,也远高于A股样本企业4.55%的平均水平。其中华夏幸福、大悦城、绿地控股占据前三甲,华夏幸福净资产收益率达到18.7%,领跑TOP10企业。

在《2019·第一财经中国上市房企价值榜》(H股)TOP10中,所有房企的总资产均超过千亿,规模较大的房企依然表现出较高投资价值,但也并非是唯一决定因素。例如龙光地产、中骏集团等,虽然总资产未超过2000亿元,但其仍然凭借较好的综合表现进入排行榜前10行列。研究期内,在TOP10房企中,营业收入在500亿以上的房企有5家,分别是中国恒大、碧桂园、万科企业、中国海外发展、融创中国。其中,中国恒大主营收入达到2269亿元,是H股TOP10房企中营业收入最高的房企。中国海外发展在盈利能力、融资能力及偿债能力维度上的表现上则较为出色。以融资能力为例,中国海外发展依靠优秀的信用等级及央企的企业背景,其可在市场中获得较低成本的资金,从而促进了融资能力及盈利能力的提升。

从企业性质方面看,在A股TOP10房企中,彩票33上海快三:具有国企、央企性质的企业数量有6家, H股方面则是为3家,均较去年有所下降。A股房企中,一直以来是两级分化较为明显,大型房企往往具有央企、国企身份,不仅规模大,在融资能力方面也强于其他中小型企业,但在政府严调控的背景下,这些大型房企的获利空间受到限制,无法与早期拿下低价地的房企相比。而H股上市的内房股大多是大中型房企,且以私营企业居多,在此轮房地产市场周期中,这些头部企业前期快速冲击规模,而忽视了借贷规模不断高企、盈利能力和运营效率的下滑等问题,但整体经营情况尚可,仍然具有较高的投资价值。

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